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赠与合同的任意撤销权和法定撤销权有何区别
房产纠纷,合同纠纷,民事诉讼 审判实践中,赠与人以行使赠与合同撤销权为由撤销赠与,受赠人依据赠与合同向人民法院起诉,请求赠与人继续履行合同,及时办理赠与手续,交付赠与物。赠与人并未说明他(她)是行使任意撤销权还是法定撤销权,依据《民法典》的相关规定,这两种撤销权是有区别的,请问在办案中应如何把握?答:任意撤销权和法定撤销权的行使应以赠与合同有效为前提,两者既有共性又有区别。在审判实践中,无论赠与人是否提出行使哪一种撤销权,人民法院均应搞清赠与人应当行使何种撤销权。两者的区别有以下三点:一是两者的法律依据不同。行使任意撤销权的依据是《民法典》第六百五十八条,而行使法定撤销权的依据则是《民法典》第六百六十三条第一款。如果赠与人就赠与房产行使任意撤销权,还应当适用《民法典》第二百零九条有关不动产登记的规定。二是两者适用的条件不同。行使任意撤销权的条件包括:(1)赠与合同尚未履行,赠与物的物权尚未发生转移。动产的物权转移以交付为要件,不动产和特殊动产(如机动车、船舶、飞机)的物权转移以登记为要件,因为赠与合同具有实践合同的特点,物权转移后,赠与人即丧失任意撤销权;(2)赠与合同不具有公益、道德义务的性质;(3)赠与合同尚未经过公证。具备上述条件的,赠与人方可行使任意撤销权。法定撤销权是基于法定事由,由赠与人行使的撤销赠与的权利。行使该项权利的要件是,无论赠与合同是否已经履行,受赠人只要符合下列一种情形即可行使撤销权:(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的合法权益;(2)对赠与人有抚养义务而不履行;(3)不履行赠与合同约定的义务。只要具备前述三项事由,无论赠与合同是否经过公证,赠与的财产是否已交付,也无论赠与是否具有公益和道德义务性质,享有撤销权的人均可以撤销赠与。从这两种撤销权的条件可以看出,享有法定撤销权的赠与人可能同时享有任意撤销权,但享有任意撤销权的赠与人(在缺乏法定事由时)通常不享有法定撤销权。三是撤销权人撤销赠与的法律后果不同。行使任意撤销权的后果是,生效的赠与合同从此失去效力(但已经履行部分有效),合同双方的权利义务解除,赠与物的所有权不变,受赠人的履行请求权也随之消灭。行使法定撤销权的后果是,不仅尚未履行的赠与合同不再履行,而且已经履行的赠与合同也失效,赠与人可以对受赠人主张所有物返还请求权或不当得利返还请求权。未办理完成房屋权属变更登记手续,能否构成善意取得?
房产纠纷 这个问题在目前审判实践中经常被问到,即虽然没有办理完成不动产权属变更登记手续,但是已经对不动产实施了占有,能否基于善意取得制度取得该不动产的所有权。对于善意取得所需满足的条件,《民法典》第三百一十一条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。” 上述三个条件缺一不可。 因《民法典》第二百零九条第一款规定, “不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外” , 而房屋属于不动产,你善意取得某人的房屋需满足《民法典》第三百一十一条规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”之条件。因此, 虽然受让某人的房屋的时候是善意的,价格是合理的,并且已经占有了该房屋,但是由于所受让的该房屋并没有办理完成不动产权属变更登记手续,所以不能根据《民法典》第三百一十一条的规定取得该房屋的所有权。【以案说法】公有房屋动迁时,共同居住人如何认定?
房产纠纷,征地拆迁,婚姻家庭 【前言】公有房屋动迁时,征收所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有,然而在实务中,共同居住人应如何认定?我们不妨通过下文一则简单的案例加以了解。【基本案情】【原告陈某】:被告韩某系原告的外祖母,系上海市黄浦区西林横路XXX弄XXX号(居住面积15.2平方米,以下简称系争房屋)的承租人。原、被告的户籍均在系争房屋内。2015年2月,被告韩某与征收人签订房屋征收补偿协议,获得征收安置补偿款人民币(以下币种均为人民币)2,582,551.5元。后被告未对原告进行安置,侵害了原告的合法权益。故原告起诉要求四被告共同支付上海市黄浦区西林横路XXX弄XXX号房屋征收安置补偿款555,369元。【被告韩某、张某、顾某、陆某】:1996年10月22日,原告在上海市南京西路XXX弄XXX号公房动迁中获得上海市剑河路XXX弄XXX号XXX室安置房屋。后原告居住剑河路房屋。1998年4月23日,原告将户籍迁入系争房屋,后未在系争房屋内居住。2014年7月11日,原告购买剑河路房屋产权。系争房屋征收按照房屋面积安置,并非按照人头安置。原告系空挂户口,不符合同住人的条件,无权分得系争房屋征收安置补偿款。故被告不同意原告的诉讼请求。【法院查明事实】一、被告韩某系被告张某的母亲。被告张某系被告顾某的母亲。被告顾某系被告陆某的母亲。原告系被告韩某的外孙女、被告张某的外甥女。(原被告四人关系介绍)二、上海市黄浦区西林横路XXX弄XXX号系公有房屋,居住面积15.2平方米,承租人为被告韩某。系争房屋被征收时,原、被告五人的户籍均在系争房屋内。征收时,原告未在系争房屋内实际居住。(原告为空挂户口,未实际居住)三、2015年2月23日,被告张某作为被告韩某的代理人,与征收人签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,认定征收房屋座落于上海市黄浦区西林横路XXX弄XXX号,房屋性质为公房,用途为居住,公房租赁凭证上记载居住面积15.2平方米,换算建筑面积23.41平方米,房地产市场评估单价为每平方米建筑面积28,714元,房屋征收范围内被拆迁房屋评估均价为每平方米建筑面积32,698元,被征收房屋评估单价低于评估均价的,按照评估均价计算被征收房屋评估价格。房屋套型面积补贴为建筑面积15平方米,计算居住困难货币补贴的折算单价为每平方米建筑面积10,000元。被征收房屋价值补偿款为1,332,476.19元(包括评估价格765,460.18元×0.8、价格补贴229,638元、套型面积补贴490,470元),被征收人不符合居住困难户的条件。被征收房屋装潢补偿11,705元,搬迁费1,000元、家用设施移装费2,000元、建筑面积补贴150,000元、临时安置费6,000元、速签奖励费130,000元、无搭建补贴100,000元、选择货币补偿500,000元、签约比例奖50,000元、实物奖励10,000元、签约奖励费150,000元、搬迁奖励费80,000元、协议生效计息奖励费39,369.50元、特殊困难补贴20,000元。系争房屋征收安置总款共计2,582,551.5元,已由被告张某实际领取。(动迁征收安置款项情况)四、1996年10月,上海市南京西路XXX弄XXX号房屋动迁,安置原告及其父亲上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋(原系公房,建筑面积114.83平方米)。1998年4月23日,原告户籍从剑河路房屋迁入系争房屋。1999年11月2日,原告户籍迁回剑河路房屋。2000年,原告父母协议离婚,约定原告随母亲生活,剑河路房屋使用权归原告父亲。2000年4月18日,原告户籍再次从剑河路房屋迁入系争房屋。2014年7月,剑河路房屋由公房转为房改售房,产权人登记为原告一人。(原告曾享受过他处福利分房)【法院观点】根据相关规定,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处住房包括公房被拆迁后所得的安置房以及按公房出售政策购买的产权房。根据本案查明的事实,原告系上海市南京西路XXX弄XXX号房屋拆迁的被安置人员,系上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋的原始配房人员,后按公房出售政策购买该剑河路房屋产权,应认定原告享受了他处福利性质房屋,故原告不符合同住人的条件,无权享有系争房屋的征收补偿利益,原告的诉请于法无据,本院不予支持。【判决结果】驳回原告起诉。【律师观点】通过上述案例,我们可以得出如下结论:1.公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;2.共同居住人,需同时满足下列条件,缺一不可:①作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口;注:户口情况需在册,此为首要条件②实际居住生活一年以上(特殊情况除外);i.空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人,在被征收房屋既无产权利益,亦无居住利益,一般不属于征收补偿安置对象,原则上不能分得安置房。ii.如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的,可以(PS:不是应当)适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。③本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。注:他处住房包括公房被拆迁后所得的安置房以及按公房出售政策购买的产权房,意味着其限定于福利性质的房屋,公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。【笔者】沪上一枚小律师【律所地址】上海市静安区南京西路580号副楼801室【联系方式】18817318280(可通过手机号码添加个人微信)【PS】如需个性化建议或指导,可以付费咨询或预约后至律所当面洽谈。【以案说法】婚前房产,婚后别随便加名
房产纠纷,婚姻家庭 【前言】许多人认为,婚前一方所购置的房产,因为另一方未出资便于婚后变更产权登记,于房地产权证上增加另一方姓名,日后发生离婚等纠纷时因对方并未出资,不应分割房产。从法律理论及实务中又是什么结果呢?【基本案情】原告(女方)与被告一(男方)于2004年登记结婚,被告一于婚前2003年购置上海市闵行区房屋一套,原登记于被告一与其父母即本案被告二、被告三名下。后于2006年,原告已生育一子,因被告一婚前所购房产并无原告产权,故原告多次以离婚相要挟,要求“加名”。被告一家因顾虑家庭和睦,最终无奈妥协,故原被告四人共同前往上海市闵行区房地产交易中心变更产权登记情况,变更后,原告及被告一各占该房屋产权1/6,被告二、被告三各占1/3。2015年,原告因个人其他原因向被告一提出“假离婚”,双方办理了离婚登记手续后,仍共同生活至2019年。2019年年中,原告搬离该处房产,并于次月向上海市闵行区人民法院提起诉讼,要求法院依法分割上述房产,由三被告给予原告折价款人民币100万元整。【庭审双方观点】【原告】本案系争房屋登记于原被告四人名下,原告有权要求被告给予折价款。【被告】本案实际应为离婚后财产分割纠纷,而非简单的共有物纠纷。系争房屋是三被告出资购买,签订买卖合同及支付价款均在原告和被告一登记结婚之前,该房屋系被告一婚前财产。从房屋的出资贡献及后续还贷情况,原告对系争房屋没有贡献,三被告迫于无奈才在房产证上加上原告的名字。因此应当驳回原告的诉讼请求。【法院观点】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权,没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。现根据系争房屋的产权登记情况,被告一享有六分之一产权份额,被告二享有三分之一产权份额,被告三享有三分之一产权份额,原告享有六分之一产权份额。现原告要求对上述房屋进行分割,具有相应事实及法律依据,故本院根据房屋市场价值估价结果,依法确认系争房屋由三被告按份共有,各自占有三分之一的份额,被告一支付原告财产折价款843,240.54元。【判决结果】一、坐落于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室由被告XX、XX、XX各自占有三分之一的份额;二、被告一于本判决生效之日起十日内支付原告财产折价款843,240.54元;三、原告于被告一足额履行上述付款义务之日起五日内协助三被告办理上述房屋权利变更登记手续,办理产权变更登记发生的税费各自按国家规定负担;四、被告一于本判决生效之日起十日内支付原告21,069.08元。【律师观点】在此类案件审理过程中,纵使原被告双方对房屋出资情况均无异议,法院通常只会询问被告一方:没出资你为什么加他/她名字?你加他/她名字干嘛?简单的一句提问,已完全显示出法院在审理此类案件中的裁判倾向,笔者目前所遇到的此类纠纷,基本上法院都是以产权登记情况作为判决依据,而不会衡量双方出资情况、加名过程等等。进而,此类案件作为原告方的胜诉可能性极大。基于上述原因,建议读者朋友们引以为戒,虽然网上关于婚前房产、婚后房产、登记情况等文章层出不穷,但理论与实务还需稍作区分。在变更产权登记信息时,建议自己做好心理准备,虽然只是一个变更的程序,对方未出资,但一旦变更登记,后果极有可能诸如此类案例。兼具人防性质的地下车库“使用权转让合同”有效吗?
房产纠纷,工程建筑纠纷 最高法案例:兼具人防性质的地下车库“使用权转让合同”有效,但所有权转让合同则是无效的地下车库兼具有人防工程性质,其所有权属于国家,依法不得转让,但地下车库的使用权可以转让流通。开发商对地下车库(人防工程)依法享有使用权,其与购房人签订《商品房买卖合同》,将地下车库的使用权进行转让,并不违反法律强制性规定。购房人应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。开发商未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述,并不构成刻意隐瞒和欺诈。开发商将地下车库使用权对外转让,并未损害国家利益。房屋买卖未过户,拆迁补偿款归买受人还是出卖人?
征地拆迁,房产纠纷 因标的房屋被依法纳入政府拆迁改造范围,双方当事人在此之后所签订的房屋买卖合同无法办理房屋产权变更登记手续,该标的房屋的所有权人仍为卖方。考虑到所购房屋物权因拆迁而消灭,买方已无法取得标的房屋的产权。卖方作为标的房屋的所有权人,其所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书,合法有效。在一定意义上而言,卖方在该协议中的合同权利即为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。现因政府拆迁导致房屋物权消灭,买方可选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。因卖方尚未实际领取拆迁补偿款,买方请求确认其享有上述征收补偿协议中的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款,符合法律规定和权利义务相一致原则,卖方因将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。