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人防车位二次转让协议有效吗?

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人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求,建设的人民防空地下室,其产权法规并没有明确界定归属问题,目前尚有争议。《中华人民共和国人民防空法》规定,国家鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务;人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

人防车位具有特殊性,不同于其他车位。因为人防车位所占的面积属于人防工程的,而人防工程又是属于人民防空工程建设的,根据有关规定,国防资产应该属于国家所有。此外,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。

因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不具有购买产权。

《中华人民共和国人民防空法》

第十八条 人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

第二十二条 城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

第四十九条 有下列行为之一的,由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期改正违法行为,可以对个人并处五千元以下的罚款、对单位并处一万元至五万元的罚款;造成损失的,应当依法赔偿损失:

(一)侵占人民防空工程的;

(二)不按照国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程的;

(三)违反国家有关规定,改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能的;

(四)拆除人民防空工程后拒不补建的;

(五)占用人民防空通信专用频率、使用与防空警报相同的音响信号或者擅自拆除人民防空通信、警报设备设施的;

(六)阻挠安装人民防空通信、警报设施,拒不改正的;

(七)向人民防空工程内排入废水、废气或者倾倒废弃物的。

售卖人防车位的合同是无效合同,当事人能够诉讼要求返还财产,如果受到损失还能够要求赔偿。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

第一百五十五条 【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

那么,都有哪些车位不能进行买卖呢?

1、小区的公共空地

小区里的空地,有的时候甚至是绿地,开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主,有的按月出租。据悉,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。

2、无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义,其实不然。在房屋买卖合同中,开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让,不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明,地下车位也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。

3、已被公摊的地下车位

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位,可这地下车位的买卖是否合法,很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。换句话说,卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上,并且按比例收过钱了,再把这样的地下车位卖给业主,就是重复收钱。这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施。

4、人防工程禁止开发商销售

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

5、销售使用权超过20年属于欺诈

有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条关于“租赁最长期限”的规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。  租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

消费者租赁车位,即所谓的销售使用权,最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。


涉及法律法规


《中华人民共和国人民防空法》第十八条 、第二十二条、第四十九条

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第七百零五条

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