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父母没有经过子女的同意,却将房产卖掉!

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导读:有粉丝在听律小程序上咨询父母没有经过子女的同意,将房产卖掉,这种情况是否有效?



父母没有经过子女的同意,将房产卖掉,这种情况是否有效要看情况。

一、如果房子属于父母,且父母为完全民事行为能力人,其转让房屋无需经过子女同意,转让合同有效。

    《中华人民共和国民法典》第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

处分权是一个法律用语,是所有权的四项权能之一,是指所有人对其财产在法律规定的范围内作出处理的权利,即所有人决定财产在事实上或法律上命运的权利。

处分权是由物具有交换价值决定的,法律上的处分意味着物的转让。处分权是财产所有人最基本的权利,也是财产所有权的核心内容。因此,在通常情况下,处分权是由财产所有人来亲自行使的。但是处分权作为所有权的一项权能,也是可以基于法律规定和所有人的意志而与所有权分离的。处分权的分离并不一定导致所有权的丧失。

所谓处分权,就是所有人对财产(生产资料和劳动产品)进行消费和转让的权利。对财产的消费(包括生产和生活的消费)属于事实上的处分,对财产的转让属于法律上的处分,两者都会导致所有权的绝对或相对消灭。所以,处分权决定了财产的归属,它是所有权区别于他物权的一个重要特征。

公民对自己合法所有的财产享有处分权。这是公民的基本权利,不受他人干涉。

因此,如果该房产属于父母的,其父母就有权利合法处置自己的房产,这是他们的自由。只要出卖的过程合法,该转让合同就有效。

二、如果房子属于父母,但有证据证明其行为能力欠缺,则其转让行为效力待定。

《中华人民共和国民法典》 第一百四十五条 【限制民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效;实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。民事法律行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

我国《合同法》将限制民事行为能力人订立的合同不是规定为无效合同,而是规定为效力待定合同,按照《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同才有效。

除纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同外,限制民事行为能力人未经法定代理人代理或者同意所订立的合同,其效力因行为人不具有相应的民事行为能力而受到影响。确切地说,构成效力未定的合同或者可撤销的合同。从《合同法》第四十七条规定来看,此种合同并非因为欠缺《民法通则》第55条第(1)项所规定的民事法律行为的有效条件而当然无效,其效力处于未确定的状态。从理论上说,由于限制行为能力人受其行为能力的限制,在订立非纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况不相适应的合同时,其行为即为须经第三人(法定代理人)同意而生效的法律行为,即依照法律对行为能力的规定,其行为须以第三人同意为生效要件,第三人的同意具有使限制民事行为能力人的行为发生效力的效果,学理上认为该同意为补助的法律行为。第三人的同意只是补助的法律行为,而不是法律行为的成立要件,法定代理人是否同意不影响合同的成立,只影响合同是否生效。

法定代理人的同意可以理解为包括事前允许与事后追认。合同法第四十七条所规定的法定代理人的追认是指事后同意。在民事法律行为的分类上,追认属于一方行为。所谓一方行为,是指只需有一方当事人的意思表示就能够成立的法律行为,又称为单独行为。一方行为又分为两种:一种是有相对人的一方行为,即一方的意思表示要想发生法律效力,必须向特定的人表示;另一种是严格的一方行为,即只须一方的意思表示就可以发生法律效力,如遗嘱、悬赏广告。追认属于有相对人的一方行为,即追认的表示必须向特定的相对人作出。《合同法》第四十七条所规定的追认,应当由法定代理人向与限制民事行为能力人签订合同的对方作出,一经作出就产生合同有效的法律效力。限制民事行为能力人订立合同时虽未经代理或者未经同意,但订立合同后经法定代理人追认的,合同有效。

《中华人民共和国合同法》第四十七条  限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。

相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

三、如果房子为子女的,父母未经其同意将房产售卖,父母的行为属于无权处分。

我国《合同法》第五十一条就规定了,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。这个条文规定了民事行为之一的效力待定的无权处分行为。

当一个无权处分人处分了他人财产,如果经过了权利人的追认,或者是无权处分人在事后又取得了该行为的处分权,则这个合同是有效的,但是在权利人拒绝追认和处分人事后取得处分权之前,这个合同的效力是待定的,而且如果权利人拒绝追认又或者处分人事后没有取得处分权,那么这个合同是无效的。据此,我们认定:无权处分合同有没有法律上的效力,这就要取决于权利人是否追认,或者说该处分人在事后有没有取得了处分权,为了保障交易安全以及充分保护受让人的合法权益,应将善意取得制度作为相应补充。

无权处分合同的效力是待定的,但如果买方属于善意第三人,是通过正常途径,支付了合理的市场价格而取得,那为了维护交易安全,保护善意第三人的利益,原物所有人不追认,善意第三人也可以取得所有权。

四、如果父母为无民事行为能力人,出卖房屋的行为无效。

如果属于间歇性精神病人,买卖房屋时属于发病状态;或者处于神志不清的状态下出手的房屋,该行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百四十四条 【无民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六十七条  间歇性精神病人的民事行为,确能证明是在发病期间实施的,应当认定无效。

行为人在神志不清的状态下所实施的民事行为,应当认定无效。


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