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房屋漏水受损的鉴定标准

房屋漏水受损的鉴定标准。听律网小编为大家整理了关于房屋漏水受损的鉴定标准的相关内容知识,希望可以为您提供帮助。

楼上漏水赔偿标准是多少

原告(上诉人):刘女士被告(被上诉人):陈女士

一、基本案情

原被告系上下楼邻居。2002年3月8日至12日间,由于被告卫生间水管破裂,大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下原告住房内,直到漫溢室外被邻居发现。漏水造成原告三房二厅二卫及厨房间装潢重度受损,所有房间地面积水,天花板受潮起皱、涂料脱落,墙纸剥落,地板起翘。家中大量物品受潮湿、水浸损坏,以致无法居住在内,只能将出租给他人的另一套自有住房收回自住。因被告拒不承担相邻方应尽的赔偿义务,故原告起诉要求被告赔偿直接与间接损失人民币8万元。诉讼中。

原告变更诉讼请求为要求:

1)判令被告对原告的因漏水损坏的sony29英寸彩电一台、落地音响一对、写字台一张、紫红色皮沙发一套、聂耳牌钢琴一架予以修复;

2)判令被告支付原告装潢损失修复费用人民币4万元;

3)判令被告赔偿自2002年3月10日起至今的房租损失人民币25000(按月租金人民币1600元计);

4)判令被告承担本案诉讼费及鉴定费。

被告辩称:2002年3月8日至12日间因其卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂,确实发生了漏水。但漏水原因不在被告。被告所住该房从未进行装修,且房屋地坪倾斜,存在质量问题,更由于原告没有配合共同更换污水管道才造成水漏出后流向楼下。在此次漏水之前,原告的房屋已经历两次漏水。1998年因三楼住户阳台出水管堵塞造成的漏水损坏了原告一部分室内装潢,原告未就此重新装潢。2002年1月,因三楼住户热水器故障,漏水造成原告厨房受损,原告曾向热水器生产厂家索赔,但后来又放弃了。现原告将两次漏水的损失转嫁到被告处,明显不合理。至于原告的租金损失,与本案无关。原告要求其承担全部责任是不公平的,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

二、一审法院的认定与判决

上海市xx人民法院经公开审理查明:本案原告刘女士系上海市xxxx室及上海市xx房屋的所有人。本案被告陈女士系原告住所楼上ss室所有人。2002年3月8日至12日间,因被告卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂,大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下底层原告住房内,直至漫溢室外被邻居发现。其时原、被告均不在沪。漏水造成原告卧室、厅墙面和顶面不同程度出现涂料、墙纸起壳、剥落、霉变,客厅、卧室地板、木质踢脚线浸水、受潮,不同程度隆起、褶皱和断裂,卧室房门变形,发霉。装潢修复费用经上海市价格认证中心闵行分部鉴定为人民币13559元。漏水造成原告家中一对音响外壳变形,写字台发霉、开裂。漏水发生后,原告及家人居住上海市xxxxx室至今。

另查明,1999年因cc16号三楼阳台下水口堵塞,发生漏水,殃及本案原、被告的住房。2002年1月,因cc16号三楼住户的热水器故障,漏水影响到原告的厨房间。原告为此曾与热水器生产厂家交涉,要求赔偿。

又查明,上海市xxaa338号ccb座102室即现cc16号101室,建筑面积为150平方米左右。

本案有如下证据:

上海市xx人民法院根据上述事实和证据认为:

关于物品损失。原告主张因漏水损坏的物品有:sony29英寸彩电图像失真;音箱因浸水外壳变形;写字台发霉、开裂;皮沙发外观未坏但内里受水浸受损;钢琴弹不出声。原告要求被告对上述物品进行修复。被告提出异议,认为上述物品漏水前是否已损坏、漏水后损坏到何程度不明,原告要求被告进行修复的依据不足。经庭前证据交换,被告确认上述物品存在于原告漏水侵害的上海xx沪青路338号cc16号101室现场。原告提供向朱*宇所做的调查笔录,以证明漏水前的2002年春节钢琴弹奏情况良好。经庭审质证,被告认为证人是原告的熟人,与原告有利害关系,即使钢琴当时是好的,现在有损坏,也不能排除其他原因引起的损坏。原告提出的证据又是孤证,故缺乏证明力。原告要求被告修复的物品系在家庭内部使用的器物,按音箱因浸水外壳变形、写字台受潮发霉、开裂,不需再对受损原因举证,法院即可确认损害系漏水造成。原告虽有初步证据证明漏水前钢琴弹奏状况良好,但原告主张的彩电、钢琴、皮沙发的损坏情况是内在的,仅凭视觉观察无法确定,现被告不认可此三样物品损坏系由漏水引起,故应由原告对此进行举证。原告现未能就其主张提供证据,法院对彩电、钢琴、皮沙发因漏水而损坏的事实难以采信。

关于装潢修复费用。原、被告双方对鉴定结论均无异议,法院予以采纳。原告坚持以人民币4万元来计算其装潢受损费用,缺乏依据。被告认为鉴定结论是针对房屋现状作出的,应当扣除房屋遭受前两次漏水造成的装潢损失,被告只愿补偿原告相当于13559元的1/3的损失。因原告当庭承认1999年、2002年1月三楼漏水殃及原告住房,故被告要求扣除相关的装潢损失,是合理的。

关于租金损失。2002年3月28日原告之夫回国处理漏水事件,因家中无法居住,遂取消另一套住宅的出租协议,住进荣德大厦2号203室。原告于2002年10月回国后也居住在该房内至今。原告要求租金损失按每月人民币1600元计算,因赔偿纠纷尚未解决,要求租金损失以人民币25000元总计。而被告认为漏水的房屋经收拾尚可住人,不愿赔偿租金损失。法院认为,原告有关租金的举证

与其欲证明的租金损失有25000元之事实缺乏客观联系,法院不予采纳。但漏水发生后,原告房屋装潢受损程度较为严重,使原告与其家人难以在短时间内继续居住该房屋,原告另觅住处合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋,但原告利益受损的事实足以认定。原告以租金损失形式提出的赔偿,具体数额可由法院参照同类地段相似房屋的月租金予以确定。

法院认为,不动产相邻各方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。经审理查明漏水原因在于被告房屋卫生间设施的缺陷,漏水造成楼下邻居原告房屋装潢及物品损失,损害了原告的权益,故应赔偿原告因此所受的损失。被告辩称漏水的发生是房屋质量问题及原告不配合更换污水管道所致。因被告作为房屋的所有人的义务对房屋行使管理职责,故被告不能据此对抗原告的诉情。在此次漏水之前,原告的底层住房已经历两次漏水,因被告对前两次漏水给原告造成的损失范围难以举证,价格认证机构对装潢修复费用的鉴定又是根据房屋现状作出的,另考虑到原告因厨房间漏水曾向案外人提出索赔后又放弃的情节,从公平、合理的角度出发,法院酌情确定由被告承担装潢修复费用的90%。原告要求被告修复的物品,其范围应当是因漏水造成的物品损坏,法院根据常理推断及原告的举证,确定由被告人修复音箱、写字台。考虑到原告房屋装潢受损程度较为严重,使原告及其家人难以在短时间内继续居住、使用该房屋,原告另觅住处合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋,但原告的利益损失应当由被告赔偿。现原告以租金损失的形式来主张此项利益,对合理部分法院可予支持。法院为弥补原告的利益损失及促使原告收拾发生水患的房屋,早日回搬,防止损失进一步扩大,参考同类地段同类型房屋的租赁价格,酌情确定以租金每月人民币1200元计支持租金损失3个月。法院另考虑到原告遭受如此漏水后清理现场需花费精力,其提出过高的诉讼请求尚在情理之中,故法院在确定诉讼费用的负担时亦酌情考虑。

上海市xx人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、第一百零六条之规定,作出如下判决:

被告陈女士应自本判决生效之日起30日内委托具有维修资质的企业,对漏水造成损坏的原告刘女士所有的、现在上海市xxxx室内的音箱一对、写字台一张予以修复。

被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士装潢修复费用人民币12203.10元。

被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士租金损失人民币3600元。

驳回原告刘女士其余之诉讼请求。

案件受理费人民币2910元、财产保全费人民币670元、鉴定费人民币680元,由原告刘女士负担1000元,被告陈女士负担3260元。

上诉人诉称:撤销原判第三项,改判陈女士应赔偿刘女士租金损失25600元(以每月人民币3200元计,计算8个月)。原审以人民币1200元计算租金损失不合理,参照周围邻居及自己原出租的同地段同类型房屋,每月以3200元计算租金实属合理;由于事件发生后为便于进行受损评估,故保留现场至今,原审确定租金损失仅为3个月,也属欠公平,现主张以8个月为限计付租金损失应属恰当。

被上诉人辩称:刘女士的上诉请求缺乏依据,要求维持原判。

三、二审法院的认定与判决

上海市第一中级人民法院审理查明:原审法院认定事实无误。原审中刘女士未主张对租金损失进行评估;二审中刘女士也不主张对受损房屋2002年3月间租金价格进行评估。

上海市第一中级人民法院认为:原审法院对本案的赔偿范围的认定、赔偿责任的确定、责任承担方式的判令均合法、有据,且双方当事人对此亦无异议,故二审法院对上述处理予以维持。现双方当事人争议的焦点是赔偿数额中租金损失的确认。根据法律规定,当事人对自己的主张负有举证的义务。刘女士就其主张的租金损失,在本案中未行举证,亦不要求有关专业权威机构就此进行评估,因此,其对租金的主张因缺乏证据而难获支持。原审考虑到事件发生后,刘女士确实一时难以在该房内居住,发生了另居他处的情况,客观上也可能发生因此事件而带来的利益损失,故依据双方陈述的同地段同类型房屋租赁价格酌情确定租金以每月人民币1200元讲,支持3个月的租金损失,已属公平合理。在刘女士无充分证据支持其主张的前提下,刘女士的上述请求,二审法院难予支持,原判可予维持。

上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉、维持原判。

上诉案件受理费人民币2910元,由上诉人刘女士负担。

四、对本案的解析

我们在处理相邻损害纠纷案件时,常遇到损失的确定问题。对一些价值明显不大,但确有损坏的物品,进行价值评估的诉讼成本可能远大于物品损失本身。也有一些物品的损坏是否在侵权行为中形成,没有专业机构愿意鉴定、评估,导致这部分事实难以查明。我们认为,简单地以当事人未提供损失的依据而不予支持,有失公允。应当在确认赔偿范围的前提下,结合法官的生活经验和现有的相关依据,充分考虑公平合理原则,酌情确定损失的具体数额。对确需鉴定的事项,如果当事人在人民法院指定的期限内不提出申请或不预交鉴定费用的,可依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定,由其承担举证不能的后果。

本案中,关于双方争议的装潢损失费用,经审理查明确定包含前两次漏水引起的损失,但损失有多少,原、被告没有举证,鉴定结论也无法明确,法院根据前两次漏水主要侵害厨房间的天花板、吊橱,酌情确定在总的装潢损失中扣除10%,是比较合理的。关于租金损失,比较严谨的做法是委托专业机构对发生水患的房屋在该时段内的租金市场价进行评估。但这样做势必增加诉讼成本,拉长办案周期,最终加重当事人的负担。而且,租金市场价不是非鉴定评估不可,原、被告是上、下楼领居,对本地租金行情有达成共识的可能。法官遂征求双方意见,原告称每月租金1600元,被告称装潢新旧程度为1000元至1500元不等。从原告的诉讼心理来看其一般是就高要求的,考虑其装修已有6年,遂确定租金为每月1200元。根据生活经验,通常家庭装修住房3个月可完工。为促使原告早日回搬,防止损失进一步扩大,酌情支持3个月的租金以计算原告的损失,也比较公平合理。后原告对有关租金损失的一审判决部分不服,提出上诉,但在二审中未就此进一步举证,又不要求专业机构进行评估,上诉请求遂被二审法院驳回。

五、律师提醒

在发现漏水情况后,作为受损方首先应当保护现场,并进行证据固定。如能进行现场公正最好,次之可拍摄照片等。其次,对于损失的范围,我们建议能请有评估资质的企业,如价格认证中心等,到现场进行评估。上述手续完备后,再向法院起诉为妥。

当自己的合法利益受到损害时我们心里或多或少有些不悦,但是别往里领里关系也很重要,千万不要得理不饶人。最好还是和平解决,利于以后生活更加幸福。以上就是网小编为您准备的有关漏水纠纷协商中该如何制定赔偿标准相关内容。如果您有其它疑问,欢迎咨询本网律师。

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人防车位二次转让协议有效吗? 听律网小编为大家整理了关于人防车位二次转让协议有效吗?的相关内容知识,希望可以为您提供帮助。人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求,建设的人民防空地下室,其产权法规并没有明确界定归属问题,目前尚有争议。《中华人民共和国人民防空法》规定,国家鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务;人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。人防车位具有特殊性,不同于其他车位。因为人防车位所占的面积属于人防工程的,而人防工程又是属于人民防空工程建设的,根据有关规定,国防资产应该属于国家所有。此外,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不具有购买产权。《中华人民共和国人民防空法》第十八条人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。第二十二条城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第四十九条有下列行为之一的,由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期改正违法行为,可以对个人并处五千元以下的罚款、对单位并处一万元至五万元的罚款;造成损失的,应当依法赔偿损失:(一)侵占人民防空工程的;(二)不按照国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程的;(三)违反国家有关规定,改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能的;(四)拆除人民防空工程后拒不补建的;(五)占用人民防空通信专用频率、使用与防空警报相同的音响信号或者擅自拆除人民防空通信、警报设备设施的;(六)阻挠安装人民防空通信、警报设施,拒不改正的;(七)向人民防空工程内排入废水、废气或者倾倒废弃物的。售卖人防车位的合同是无效合同,当事人能够诉讼要求返还财产,如果受到损失还能够要求赔偿。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。第一百五十五条 【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。那么,都有哪些车位不能进行买卖呢?1、小区的公共空地小区里的空地,有的时候甚至是绿地,开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主,有的按月出租。据悉,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。2、无约定的地下车位如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义,其实不然。在房屋买卖合同中,开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让,不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明,地下车位也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。3、已被公摊的地下车位很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位,可这地下车位的买卖是否合法,很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。换句话说,卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上,并且按比例收过钱了,再把这样的地下车位卖给业主,就是重复收钱。这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施。4、人防工程禁止开发商销售没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。5、销售使用权超过20年属于欺诈有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条关于“租赁最长期限”的规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。消费者租赁车位,即所谓的销售使用权,最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。涉及法律法规《中华人民共和国人民防空法》第十八条 、第二十二条、第四十九条《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第七百零五条以上这些听律小编为大家整理的人防车位二次转让协议有效吗?的内容,如果还有什么疑问,可以咨询听律网相关律师。 更多法律知识,欢迎关注听律官方微信《听律服务助手》 查看更多>>
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